Uma empresa precisa de um novo centro de distribuição, galpão ou imóvel operacional, mas não encontra no mercado uma propriedade que atenda exatamente às suas necessidades. Do outro lado, um proprietário ou desenvolvedor possui o terreno e a capacidade de desenvolver o projeto, mas precisa financiar a construção.
É nesse contexto que aparece o Build to Suit (BTS).
Nesse modelo, o imóvel é desenvolvido sob medida para atender às necessidades do futuro ocupante, normalmente com um contrato de locação de longo prazo que dá previsibilidade de receita ao proprietário.
E essa previsibilidade pode ter valor antes mesmo de o primeiro aluguel ser pago.
Com a estrutura financeira adequada, os aluguéis futuros de um contrato Build to Suit podem ajudar a viabilizar os recursos necessários para construir o próprio empreendimento.
A LogFin pode estruturar operações de financiamento para projetos BTS de diferentes formas, conectando a necessidade de capital da obra ao fluxo futuro de recebíveis do imóvel.
O que é Build to Suit?
Build to Suit, ou simplesmente BTS, significa, em tradução livre, “construído sob medida”. É uma modalidade em que um imóvel é desenvolvido especificamente para atender às necessidades de uma empresa que será sua futura ocupante.
Em vez de procurar um galpão pronto e adaptar sua operação ao imóvel disponível, a empresa pode definir previamente características importantes do projeto, como:
- localização;
- área construída;
- pé-direito;
- capacidade do piso;
- quantidade de docas;
- pátios e áreas de manobra;
- escritórios e áreas administrativas;
- infraestrutura específica;
- requisitos técnicos e operacionais.
O proprietário ou desenvolvedor realiza o investimento necessário para desenvolver o empreendimento e, após sua conclusão, o ocupante utiliza o imóvel de acordo com o contrato estabelecido.
Como funciona um projeto Build to Suit?
Embora cada operação possa possuir características próprias, a lógica de um BTS costuma partir de três elementos.
Primeiro, existe uma necessidade imobiliária. Uma empresa precisa de um imóvel com determinadas características para instalar uma operação logística, industrial, comercial ou de outra natureza.
Depois, existe o desenvolvimento. O proprietário ou desenvolvedor estrutura o terreno, o projeto e a construção do imóvel conforme as especificações acordadas.
Por fim, existe um contrato de longo prazo. O futuro ocupante se compromete contratualmente com a utilização e remuneração do imóvel nas condições negociadas.
Para quem desenvolve o empreendimento, esse último elemento é particularmente importante. Afinal, um contrato de longo prazo cria um fluxo de receitas futuras que pode dar sustentação econômica ao projeto.
Por que o Build to Suit é tão utilizado em imóveis logísticos?
Operações logísticas podem exigir imóveis com características bastante específicas.
Um centro de distribuição de uma grande empresa, por exemplo, pode precisar de dezenas de docas, grandes áreas para circulação de caminhões, determinada capacidade de piso e uma localização estratégica próxima a rodovias e centros consumidores.
Nem sempre existe um imóvel pronto que reúna todas essas características. O Build to Suit permite desenvolver um ativo imobiliário já pensando na operação que irá ocupá-lo.
Para o ocupante, isso significa ter um imóvel adequado às suas necessidades. Para o proprietário ou desenvolvedor, significa desenvolver um empreendimento que já nasce com um ocupante e um contrato definidos, conforme a estrutura negociada.
O desafio: quem financia a construção?
Um projeto BTS pode envolver um investimento significativo antes de começar a gerar aluguéis.
Terreno, projetos, licenças, terraplanagem, estrutura, cobertura, instalações, pavimentação e diversos outros custos aparecem durante o desenvolvimento.
Enquanto isso, a receita de locação normalmente começa após a entrega do imóvel, conforme previsto no contrato. Surge então um descasamento:
o investimento precisa acontecer agora, enquanto os aluguéis serão recebidos no futuro.
É justamente nesse intervalo que uma estrutura financeira adequada pode ser decisiva para tirar o projeto do papel.
E se os aluguéis futuros ajudassem a financiar a obra?
Um contrato Build to Suit pode prever um fluxo de aluguéis por vários anos. Embora esses pagamentos ocorram no futuro, eles representam uma receita contratada associada ao empreendimento.
A LogFin pode analisar esse fluxo e estruturar uma operação que permita transformar parte dos recebíveis futuros em recursos para financiar o desenvolvimento do projeto.
Em uma possível estrutura, por exemplo:
O proprietário possui o terreno e fecha um contrato BTS com o futuro locatário.
A construção do galpão exige capital antes do início dos pagamentos de aluguel.
A LogFin estrutura o financiamento da obra considerando, entre outros elementos da operação, o fluxo futuro previsto no contrato.
Os recursos são disponibilizados de acordo com a estrutura acordada para financiar o desenvolvimento.
Após a conclusão da obra e o início da locação, os aluguéis previstos podem compor a estrutura de pagamento da operação.
Na prática, isso permite conectar duas pontas do mesmo projeto:
o capital necessário para construir hoje e a receita que o imóvel produzirá amanhã.
A LogFin pode trabalhar com diferentes estruturas para um BTS
Nem todo Build to Suit é igual.
O valor da obra muda. O prazo de construção muda. O perfil do locatário muda. Os contratos possuem condições diferentes. O proprietário pode ter mais ou menos capital próprio disponível.
Por isso, financiar um BTS não precisa significar encaixar todos os projetos em um único modelo. A LogFin pode avaliar diferentes estruturas financeiras de acordo com as características de cada empreendimento.
Uma delas pode ser o financiamento da obra associado aos aluguéis que serão recebidos depois da conclusão. Mas outras estruturas podem ser consideradas conforme o contrato, o imóvel, o cronograma da obra, o fluxo financeiro previsto e as características das partes envolvidas.
O objetivo é encontrar uma estrutura que conecte o projeto imobiliário, sua necessidade de capital e os recebíveis futuros que ele pode gerar.
Um exemplo de financiamento de Build to Suit
Imagine um proprietário que possui um terreno bem localizado para logística.
Uma empresa se interessa pela localização e concorda em ocupar um galpão desenvolvido especificamente para sua operação por meio de um contrato Build to Suit de longo prazo.
O projeto é economicamente interessante, mas existe uma questão: é necessário construir o galpão antes que os aluguéis comecem a entrar. O proprietário poderia ter que aportar todo o capital necessário para realizar a obra.
Com uma estrutura de financiamento adequada, existe outra possibilidade.
A LogFin pode avaliar o contrato, o projeto e os demais elementos da operação e estruturar recursos para financiar o desenvolvimento, tendo os futuros recebíveis de aluguel como parte da estrutura financeira.
Assim, o fluxo futuro do empreendimento pode ajudar a viabilizar sua construção no presente.
Um bom contrato pode ser mais do que uma receita futura
Quando um proprietário olha para um contrato de locação de longo prazo, é natural pensar nos aluguéis que serão recebidos mês após mês.
Em uma operação estruturada, porém, esse contrato também pode representar capacidade de financiamento.
Isso é especialmente relevante para desenvolvedores que querem continuar expandindo. Em vez de necessariamente concentrar todo o capital disponível em uma única obra, uma estrutura financeira pode permitir utilizar os recebíveis futuros do projeto como parte da solução para financiar seu desenvolvimento.
O resultado pode ser maior capacidade para executar projetos e aproveitar novas oportunidades imobiliárias.
Do contrato à obra: a LogFin ajuda a estruturar o caminho
Um Build to Suit começa com uma oportunidade.
Pode existir um terreno. Pode existir um locatário interessado. Pode existir um contrato de longo prazo. Pode existir um excelente projeto.
O que não deveria impedir o desenvolvimento é simplesmente o fato de que o dinheiro da locação começa a entrar depois que boa parte do investimento já precisou ser realizada.
É justamente esse descasamento que uma estrutura financeira pode ajudar a resolver.
A LogFin estrutura operações para financiar projetos Build to Suit, considerando as particularidades do empreendimento e diferentes possibilidades de estruturação. Em determinadas operações, isso pode significar financiar a construção hoje em troca de um fluxo de aluguéis após a conclusão e entrega do imóvel, conforme as condições acordadas.
O empreendimento gera recebíveis no futuro. A LogFin trabalha para transformar esse potencial em uma estrutura capaz de ajudar a viabilizar o projeto no presente.
Tem um projeto Build to Suit? Fale com a LogFin
Se você possui um terreno, um projeto de galpão, um contrato Build to Suit ou uma negociação com um futuro locatário e precisa de capital para viabilizar o empreendimento, analisamos as características do projeto para avaliar possíveis estruturas de financiamento.